COVID-19 E A REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

Em vista da pandemia causada pelo novo Coronavírus é perceptível o severo impacto na atividade econômica do País. Diz-se isso não só pelo recolhimento voluntário das pessoas em suas casas com intuito de evitar-se a disseminação da doença, como também pela suspensão de diversas atividades empresariais. 

No âmbito Estadual foi editado o Decreto Estadual nº 55.128/2020, que determinou situação de calamidade pública com a consequente interrupção de atividades, como cinemas, academias, escolas, casas noturnas, feiras e clubes.

Embora medidas importantes estejam sendo tomadas, tanto no âmbito trabalhista quanto nas demais áreas – sociais e jurídicas -, são insuficientes para evitar o declínio do potencial econômico de empresas e negócios em geral, especialmente se as medidas estatais que determinam a interrupção das atividades perdurarem por períodos longos, o que é bastante provável tendo em vista o posicionamento adotado por governos de outros países, onde a doença já atingiu estágios mais avançados. 

As sociedades empresariais, conforme se pode imaginar, possuem compromissos das mais variadas ordens, adimplemento de financiamentos, prestações relativas a insumos para o desenvolvimento natural da atividade, entre tantos outros deveres comerciais. Dentro destas prestações, estão os aluguéis decorrentes dos contratos de locação comercial, quando não proprietárias do próprio espaço.

E como ficam esses contratos diante do impacto ocasionado pela pandemia? Devem os locatários continuar pagando o aluguel nos termos acordados ou há possibilidade de revisão dos contratos de locação em vigor?  

Antes de tudo, entende-se que todos os ramos da economia atingidos pelos decretos Estaduais ou Municipais que determinaram o cessamento/redução das suas atividades poderão ser amparados pela possibilidade de renegociação dos contratos de locação imobiliária.

Inegável estarmos passando por um episódio nítido de caso fortuito/força maior, no qual, ambos dizem respeito a um fato “necessário” (não determinado pela parte), superveniente e inevitável, ou seja, fora do alcance do poder humano, sendo que todas as qualificadoras estão previstas na atual pandemia, que de forma abrupta e violenta atingiu por inteiro a maioria da população.

Em meio à enorme crise vivenciada, na qual ambas as partes perderão por completo se optarem pela total irredutibilidade de seus direitos, a solução mais adequada é passar pela “socialização” do dano. Esta recomendação é extraída diretamente do princípio da boa-fé objetiva (art. 422, Código Civil), que deve permear as relações entre os contratantes neste momento.

Nosso ordenamento jurídico oferece a solução com previsão no art. 478 c/c 317 do Código Civil – lei geral aplicável subsidiariamente à Lei do Inquilinato – que trata da onerosidade excessiva e teoria da imprevisão. Neste contexto, as partes que possuem interesse na manutenção da relação contratual, podem invocar a cláusula rebus sic standibus, empregada a todos os contratos comutativos de trato sucessivo (salvo disposição expressa em contrário), a qual dispõe que a modificação da situação de fato implica modificação da execução das obrigações atribuíveis a cada contratante.

Nítido o entendimento de que a pandemia do Coronavírus se enquadra no conceito de evento extraordinário, imprevisível, modificando de forma completa o cenário no qual os contratos foram celebrados. Tal situação possibilita a renegociação das prestações, inclusive por iniciativa da contraparte em ação judicial já proposta, revisão judicial, ou, em última análise, a resolução do contrato.

A hora é de “socializar” os prejuízos, afastando-se o viés individual, não sacrificando os contratantes mesmo que a regra se aplique em favor de uma ou outra parte. O emprego impositivo da letra fria da lei no cenário vigente não conduz a uma resolução útil ou efetiva aos envolvidos.

O caminho primordial neste momento é a preservação dos contratos e da autonomia das partes, abertas à renegociação, que deverá ser conduzida com sensibilidade, palavra-chave para o atual momento, reservando-se a intervenção judicial somente aos casos em que não for possível encaminhar-se à trajetória consensual.

Pensemos no coletivo, é o bem maior a ser alcançado neste momento!